Χρειάζεται άδεια για την ανακαίνιση πέτρινου σπιτιού στην Κέρκυρα;

Ναι. Ενώ απλές εργασίες βαψίματος δεν απαιτούν άδεια, οποιαδήποτε τοποθέτηση ικριωμάτων (σκαλωσιές), επισκευή στέγης, αντικατάσταση κουφωμάτων ή εσωτερική διαρρύθμιση απαιτεί υποχρεωτικά Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ) ή Οικοδομική Άδεια από μηχανικό μέσω του συστήματος e-Άδειες.

Πότε εμπλέκεται η Εφορεία Αρχαιοτήτων Κέρκυρας;

Όταν το ακίνητο βρίσκεται σε ιστορικό κέντρο, παραδοσιακό οικισμό ή ζώνη προστασίας αρχαιολογικού ενδιαφέροντος. Η Εφορεία ελέγχει τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τα υλικά (κουρασάνι, ξύλινα κουφώματα, παραδοσιακό κεραμίδι) για τη διατήρηση της επτανησιακής αρχιτεκτονικής.

Πώς διαμορφώνεται το κόστος ανακαίνισης πέτρινου σπιτιού στην Κέρκυρα;

Το κόστος μιας δομικής αναπαλαίωσης στην Κέρκυρα εξαρτάται απόλυτα από την κατάσταση του φέροντος οργανισμού, την ευκολία πρόσβασης οχημάτων στους παραδοσιακούς οικισμούς και τις προδιαγραφές υλικών, κατόπιν λεπτομερούς επιτόπιας τεχνικής επιθεώρησης (Audit).

Ανακαίνιση Παλιού Πέτρινου Σπιτιού στην Κέρκυρα: Άδειες, Αρχαιολογία & Πραγματικό Κόστος

Q: Πού βρίσκεται το φυσικό σας γραφείο;

Το γραφείο μας βρίσκεται στο Μαντούκι, στον πεζόδρομο, στο κέντρο της Κέρκυρας δίπλα στο Νέο Λιμάνι, με αποκλειστικό parking για τους πελάτες μας. Τηλέφωνο: +30 698 157 3661.

Οκτώβριος 2026 · Από τον Στέφανο Γραμμένο (Principal Architect & Founder) · Brain Lab Greece, Μαντούκι, Κέρκυρα

Η αναπαλαίωση μιας παραδοσιακής πέτρινης κατοικίας σε ιστορικά κερκυραϊκά χωριά όπως οι Σινιές, ο Πέλεκας, το Γαστούρι, οι Σιναράδες ή οι Σωκράτες αποτελεί όνειρο για πολλούς ιδιοκτήτες. Ωστόσο, πίσω από τα ενετικά τόξα και τους πέτρινους τοίχους κρύβεται ένα αυστηρό θεσμικό πλαίσιο: εγκρίσεις από την Εφορεία Αρχαιοτήτων, άδειες δόμησης, ιδιαιτερότητες πρόσβασης στα καντούνια και έντονη χειμερινή υγρασία. Δείτε τι πρέπει να γνωρίζετε πριν ξεκινήσετε.

Η Ιδιαιτερότητα της Κερκυραϊκής Πέτρινης Αρχιτεκτονικής

Τα παραδοσιακά κερκυραϊκά σπίτια των χωριών ξεχωρίζουν για τη μοναδική επτανησιακή τους φυσιογνωμία: συμπαγείς ασβεστολιθικές τοιχοποιίες, τοξωτά υπέρθυρα (βόλτα), ξύλινα πατώματα και κεραμοσκεπές. Όμως, η αναπαλαίωση ενός τέτοιου κτίσματος δεν είναι απλή οικοδομική εργασία—είναι αυστηρά επιστημονική διαδικασία υπό την εποπτεία διπλωματούχου πολιτικού μηχανικού.

Στην Ελλάδα, κάθε οικοδομική παρέμβαση καταχωρίζεται υποχρεωτικά στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ). Η εκτέλεση εργασιών χωρίς άδεια οδηγεί σε άμεση διακοπή εργασιών από την Αστυνομία, βαριά πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης, και μπλοκάρισμα της μελλοντικής μεταβίβασης.

ΕΕΜΚ ή Κανονική Οικοδομική Άδεια;

Μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος e-Άδειες του ΤΕΕ, οι εργασίες διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:

Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ): Καλύπτει εργασίες εντός του νόμιμου ορίου προϋπολογισμού που δεν θίγουν τον φέροντα οργανισμό (π.χ. αντικατάσταση στέγης στην ίδια γεωμετρία, τοποθέτηση εξωτερικής σκαλωσιάς, εξωτερικούς χρωματισμούς, ανακαίνιση λουτρών και κουζίνας, αρμολόγηση τοιχοποιίας). Εκδίδεται ταχύτατα (2-4 εβδομάδες).
Οικοδομική Άδεια (Κανονική): Απαιτείται όταν γίνονται στατικές ενισχύσεις (μπετόν αρμέ, σενάζ, υποθεμελιώσεις), αλλαγή όγκου ή ύψους στέγης, προσθήκη τετραγωνικών μέτρων ή κατασκευή πισίνας. Απαιτεί πλήρεις στατικές, αρχιτεκτονικές και ηλεκτρομηχανολογικές μελέτες.

1. Έγκριση Εφορείας Αρχαιοτήτων & Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής

Υποβολή αρχιτεκτονικής μελέτης για διατήρηση παραδοσιακών κουφωμάτων, κονιαμάτων (κουρασάνι) και όψεων.

2. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου & Τακτοποίηση Ν. 4495

Εξακρίβωση νομιμότητας παλαιών προσθηκών, αποθηκών και ημιυπαίθριων πριν από την έναρξη των νέων εργασιών.

3. Στατική Ενίσχυση Τοιχοποιίας & Περιμετρικό Σενάζ

Αρμολόγηση με φυσική υδραυλική άσβεστο (όχι τσιμέντο) και αντισεισμική πρόσδεση πριν από την τοποθέτηση νέας στέγης.

4. Αντιμετώπιση Ανερχόμενης Υγρασίας (Σύστημα IGLU)

Κατασκευή αεριζόμενου δαπέδου με πλαστικούς θόλους IGLU για προστασία από τη χειμερινή υγρασία (85%+) του νησιού.

5. Ανεξάρτητη Επίβλεψη Έργου & Πληρωμές βάσει Οροσήμων

Σύμβαση έργου με αναλυτική προμέτρηση. Αποδέσμευση πληρωμών μόνο μετά από φυσικό έλεγχο μηχανικού.

Ο Ρόλος της Εφορείας Αρχαιοτήτων Κέρκυρας

Λόγω της πλούσιας ιστορίας του νησιού, μεγάλο μέρος των οικισμών υπάγεται σε καθεστώς αρχαιολογικής και ιστορικής προστασίας:

Υποβολή Μελέτης: Πριν την έκδοση της οικοδομικής άδειας, ο μηχανικός υποβάλλει πλήρη φάκελο με σχέδια όψεων, φωτογραφίες του περιβάλλοντος χώρου και τεχνική έκθεση υλικών.
Απαγόρευση Τσιμέντου: Το κοινό τσιμέντο Portland απαγορεύεται αυστηρά σε ιστορικές τοιχοποιίες. Εγκλωβίζει την υγρασία στο εσωτερικό της πέτρας, προκαλεί ρωγμές και καταστρέφει το κτίριο. Χρησιμοποιείται αποκλειστικά υδραυλική άσβεστος και κουρασάνι.
Ξύλινα Κουφώματα: Στους παραδοσιακούς οικισμούς επιβάλλονται ξύλινα κουφώματα παραδοσιακού τύπου με εξωτερικά παντζούρια και συγκεκριμένες χρωματικές αποχρώσεις (κερκυραϊκό πράσινο, ώχρα, κεραμιδί).

Η Πρόκληση της Πρόσβασης στα Καντούνια των Χωριών

Σε πολλά κερκυραϊκά χωριά, τα σπίτια βρίσκονται σε στενά καντούνια όπου δεν χωράει φορτηγό ή μπετονιέρα. Αυτό σημαίνει:

Χειρωνακτική Μεταφορά Υλικών: Άμμος, ασβέστης, πέτρες και ξυλεία μεταφέρονται με μηχανοκίνητα καροτσάκια (mini dumper) ή με τα χέρια, αυξάνοντας το εργατικό κόστος κατά 25-35%.
Απομάκρυνση Μπαζών: Κάθε σακί μπάζα πρέπει να μεταφερθεί χειρωνακτικά στον κεντρικό δρόμο για να φορτωθεί σε κάδο.
Χειμερινές Βροχοπτώσεις: Οι έντονες βροχές από τον Νοέμβριο έως τον Μάρτιο απαιτούν σωστό προγραμματισμό για να μην μείνει η στέγη ανοιχτή.

Συχνές Ερωτήσεις

Μπορώ να προσθέσω όροφο ή επιπλέον δωμάτιο σε πέτρινο σπίτι;

Εξαρτάται από τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης του οικοπέδου. Απαιτείται πρόσφατο εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα σε ΕΓΣΑ '87 για να υπολογιστεί το υπόλοιπο δόμησης.

Πώς διασφαλίζω ότι ο εργολάβος δεν θα εγκαταλείψει το έργο;

Μέσω του γραφείου μας (Διαχείριση Έργων). Καταρτίζουμε αναλυτικό συμφωνητικό με αυστηρά ορόσημα, παρακρατούμε εγγυητική καλής εκτέλεσης και απελευθερώνουμε τις πληρωμές μόνο κατόπιν εβδομαδιαίας φυσικής και φωτογραφικής πιστοποίησης.

Πού βρίσκεται το φυσικό σας γραφείο στην Κέρκυρα;

Το γραφείο μας βρίσκεται στο Μαντούκι, στον πεζόδρομο, στο κέντρο της Κέρκυρας δίπλα στο Νέο Λιμάνι, με αποκλειστικό parking για τους πελάτες μας. Τηλέφωνο: +30 698 157 3661, ιστοσελίδα: corfuoffice.gr.